疯炒一线城市房产，最后的疯狂

　　易宪容

　　春节过后，一线城市房价上涨的信息蜂拥而来。2月23日，北京年后首场土地拍卖即迎来楼面价达4.7万元/平米的地王。据测算，预计房价将在10万元/平米以上。上海内环房价已经涨到7万，不仅一套房一天可以上涨70万元，而且千万元一套的几百套住房也出现日光盘。2月15日，深圳全市售出51套新房住宅，成交均价为91965元/平米，突破9万元大关。

　　这些信息和数据是否真实有待证实，但已能说明一些问题。我早就指出，一线城市房价快速飙升，与土地供给及人口流入无关，东京等城市的土地肯定比北京要有限，但其房价为何会泡沫破灭？人口流入推高房价更是一个胡扯概念。当前一线城市的房地产市场完全以投资者为主导。这些投资者从来就对房价高低不敏感。只要他们预期房价还会上涨，即使房价再高，他们也会涌入市场。而房价的上涨预期完全取决于金融市场条件（利率高低、杠杆率大小、信贷获得的容易程度）及政府的房地产政策。

　　2015年以来，政府推出了一系列房市刺激政策：住房按揭贷款利率降低到历史最低水平；住房按揭贷款的首付越来越低，住房投资者购买住房的杠杆全面提高；央行货币全面宽松，个人从银行信贷获得十分容易；调整个人住房契税营业税政策，购房者与卖房者都可获得税收优惠。再加上市场一直有人鼓吹政府正要出台住房按揭贷款利率可抵扣个人所得税的政策，物业税近几年无法推出；国内舆论热炒2016年的房价将全面上涨等。在这样的政策及舆论氛围中，中国房价上涨预期又进入了炽热状态。

　　当前一线城市房地产市场的情况与2015年4-6月份中国股市场外配资涌入时疯狂的情况一模一样。比如，当前的个人炒房与以往已经有很大不同。过去都是一家一户炒，就看个人不同的套路。但现在越来越多的国内炒作者开始众筹买房和联合炒房。众筹炒作就是几个朋友先凑取首付，并准备好约两年时间的月供资金，彼此签订合约，以其中一位的名义买房，约定房价升至某个时点时抛出，获得收益后按出资比例分成。当前一线城市房地产个人炒作就是到了这种地步。

　　联合炒房就是一些有实力的投资客聚集大量资金，寻找合适的新楼盘。当这些炒房客看中某个楼盘后，就与房地产开发商协商以某个价格把整个楼盘都承包下来，让这个炒房者慢慢卖。这与鑫琦资产情况类似。只不过一个是联合，另一个是组织一个机构。

　　最为严重的是，面对房价飙升，国内房地产经纪市场乱象四起。比如，为争取独家房源而推升房价、提供合法性存疑的短期贷款、肆意编造虛假房源、无资格证上岗，以自己手上持有的住房自买自卖等方式来推高房价。

　　可以看到，当前一线城市房地产市场疯狂炒作，房价快速飙升，已经与居民居住没有一点关联，完全是为炒作而炒作，而且这种炒作已经到了最后的疯狂。目前一些地方政府已经开始调整政策，“去火降温”。如仍误认风险可控，可能出现类似于2015年6月中国股市场外配资疯狂后暴跌的情景。▲（作者是青岛大学经济学院教授）