当事人权利应当受到尊重

　　11月29日,《检察日报》以《政策与判决“打架”,买房人无所适从》为题,报道了买方购房的曲折遭遇。造成这一现象的原因究竟是什么?笔者赞成报道中法学专家的观点——折射出了行政管理与司法理念的碰撞和冲突,这是从宏观方面解读的,笔者认为,本案的症结在于当事人的权利是否得到应有的尊重。

　　本案卖方最初取得房屋的基础是,因棚户区改造2009年与拆迁办签订安置补偿协议,协议约定安置房屋产权为“按经济适用住房产权管理”的房屋。根据报道,北京市门头沟区住房和城乡建设委员会(下称“住建委”)答复:“按经济适用住房产权管理”的房屋,交易时间不受“不满5年的,不得直接上市交易”的时间限制,上市交易由购买人按成交价的3%补交土地出让金。可是,2013年住建委却发布《公告》称,棚户区改造安置房在未征得政府批准的情况下禁止上市私下交易,否则不予办理房屋产权登记和产权过户等手续。

　　《公告》的“强势”就在于,如果住建委是安置补偿协议双方中的一方,无论将协议视作行政合同还是民事合同,《公告》都属于单方变更合同主要条款,而且还要以自己办理房屋产权登记的职权强制对方履行,这种限制权利的变更未经对方同意是不能生效的;如果住建委不是协议中的一方,《公告》就应属于行政机关的行政行为,行政行为生效需要具备事实根据充分、法律依据明确、程序合法等条件,从住建委的答复来看,《公告》显然没有这些基础,应是无效的或应当撤销的行政行为。就是这样一纸“强势”的《公告》,让买方奔波四年之久,如今仍在途中……

　　在具体的司法案件中,公平正义不是学理论证上的公平正义,也不能用无法执行的判决去承载公平正义,更不能公权力“打架”私权利“受伤”。设想一下,如果判决解除合同或者先中止该案的民事诉讼,建议当事人通过另一诉讼确定《公告》的性质和效力之后,再对民事合同进行判决,是否更合适?另外,还应考虑在签订买卖合同之初卖方和房产中介是否明确告知了买方房屋权利受限,如果没有,合同是否会无效?应该说,在本案中面对《公告》,司法的“解”并不只有一个,本案中行政权与司法权“打架”的根本在于,没有真正尊重当事人的权利。

　　事实是回不去的。问题是买方接下来该如何维护自己的权利?既然法院判决合同有效,就应该要求对方继续履行合同,如果对方如约履行当然好,如果不履行呢?申请法院强制执行,能否顺利解决呢?